Автор: admin | 31.12.2011 | 5:05 | В рубриках:

Недавно столкнулся с таким вопросом: индивидуальный предприниматель для организации косметического кабинета желает перевести двухкомнатную квартиру на первом этаже многоквартирного дома (жилой фонд) в нежилой фонд. Проектом предусмотрен отдельный вход, поэтому возникает необходимость проведения работ по реконструкции квартиры. Следует учесть, что при этом отдельный вход занимает земельный участок, примыкающий к многоквартирному дому. В связи с этим индивидуальный предприниматель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое. Но там ему было отказано в связи с тем, что отсутствует согласие других собственников дома на реконструкцию.

Действительно, орган местного самоуправления вправе отказать в переводе жилого помещения в нежилое в случае отсутствия согласия остальных собственников, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома, либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка. Ведь, в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в статье 24 ЖК РФ. К ним относится, в частности, несоблюдение предусмотренных статье 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае перевода помещения из жилого в нежилое возникает необходимость создания отдельного входа и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. На такую реконструкцию в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в том числе ФАС Центрального округа от 04.06.2010 по делу N А08-6589/2009-17, а также письмом Минэкономразвития РФ от 15.09.2010 N Д23-3649.

Поэтому, перед тем как переводить из жилого в нежилой фонд заручитесь заранее письменным согласием других собственников дома на данное мероприятие.

Эта запись была опубликована 31.12.2011в 05:12. В рубриках: . Вы можете следить за ответами к этой записи через RSS 2.0. Вы можете оставить свой комментарий или трекбек со своего сайта.

1 комментарий

  1. 01.04.2012 в 17:07


    Здравствуйте!
    Спасибо за информацию!
    У меня как раз такая ситуация, в 5-эт., 88-квартирном доме, на 1 этаже(6 подъездов), 90% квартир используются как нежилые (хотя у меня согласия спрашивали только на 1 квартиру, рядом со мной). Т.е. часть из них либо получила разрешение администрации на перевод, без согласования с собственниками, либо протокол(т.е. согласие) – подделан, либо разрешили не просто так…
    Что означает:”Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе”???? На основании чего тогда могут отказать, если отсутствует “в законодательстве прямое указание на получение согласия собственников дома” нет???? ЗНАЧИТ, ОТКАЗ НЕЗАКОНЕН(если все остальные документы оформлены правильно)?

    Что делать, если собственник не просто отказывает, а требует, чтобы ему заменили дверь, или застеклить балкон, после этого даст согласие. Или говорит, что не даст согласие, – вдруг стена разрушится! Или без причины!
    Вопрос:”Отказ должен быть обоснованным или нет?” Можно ли получить согласие через суд?” Есть ли такая практика?
    С уважением,
    Людмила

    Автор: Людмила

Оставьте свой комментарий

Примечание: Осуществляется проверка комментариев, и это может задержать их публикацию. Отправлять комментарий повторно нет необходимости.